Farkas Tamás, a Lakásszövetkezetek és Társasházak Országos Szövetségének (LOSZ) elnöke:
Fenntartások az üzletszerűen végzett társasházkezelői és ingatlankezelői tevékenység regisztrációs kötelezettségéről
Az elmúlt időszakban számos megyéből több lakásszövetkezettől érkezett visszajelzés a Lakásszövetkezetek és Társasházak Országos Szövetségéhez (LOSZ) a 30/2009. (XI.03.) sz. (az üzletszerűen végzett társasház-kezelői, és az üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenység folytatásának feltételeiről, az eljárás részletes szabályairól szóló) ÖM rendelet értelmezésével és gyakorlati alkalmazásával kapcsolatban. A visszajelzések egyrészt arra utalnak, hogy a helyi önkormányzatok a társasházkezelői vagy ingatlankezelői szakmai képesítést megszerzett magánszemélyek regisztrációját nem kívánják végrehajtani, csak a vállalkozás keretében gyakorolt szolgáltatás regisztrációját. Az önkormányzatok többségénél a regisztrációhoz szükséges jegyzői kérelem formanyomtatványát magánszemély regisztrációs igényléséhez nem is lehet fellelni.
A rendeletből egyértelműen kitűnik, hogy az üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetőleg üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenységet (a továbbiakban: szolgáltatási tevékenység) csak az folytathat, aki rendelkezik az önkormányzati és területfejlesztési miniszter hatáskörébe tartozó szakképesítések szakmai és vizsgakövetelményeinek kiadásáról szóló miniszteri rendelet szerint meghatározott társasház-kezelői, illetve ingatlankezelői szakmai képesítéssel. A szolgáltatási tevékenység folytatásának további feltétele, hogy az illető személy a szolgáltatási tevékenységével összefüggésben nem álljon a tevékenységtől eltiltó bírói ítélet hatálya alatt, köztartozásmentes adózó legyen, valamint a hivatkozott rendelet szerinti bejelentéshez szükséges feltételeket teljesítse.
Rögzíti a rendelet továbbá, hogy szolgáltatási tevékenységet az a köztartozásmentes gazdálkodó szervezet folytathat, amelynek legalább egy személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja - egyéni vállalkozó esetén, ha a tevékenységet nem maga látja el, legalább egy foglalkoztatottja rendelkezik a bejelentéshez szükséges feltételekkel.
A jogszabály értelmezési probléma ezen a ponton merül fel, ugyanis az is teljesen egyértelmű, hogy az ingatlankezelői, társasházkezelői szakképesítést csak magánszemélyek szerezhetik meg. A rendelet megfogalmazásaiból viszont az nem teljesen egyértelmű, hogy csak az adott gazdálkodó szervezet (társas vállalkozás, egyéb jogi személyiségű szervezet, pl. lakásszövetkezet), illetőleg egyéni vállalkozó válhat szolgáltatást nyújtóvá, vagy olyan magánszemélyek is, akiknek megvan az ingatlankezelői, társasházkezelői képesítése, esetleg a társasház előírta számukra a képesítés megszerzését, és azt erre tekintettel a társasház költségére szerezték meg, esetleg egy-két társasházat kezelnek, de nem vállalkozási jogviszonyban, hanem megbízási díjért (ebben a körben megbízási tartalmú jogviszony létesítését semmi sem tiltja), de az ingatlankezelői, társasházkezelői szakképesítéssel rendelkeznek, de nem kívánnak egyéni vállalkozóvá válni.
A hivatkozott jogszabály a bejelentés tartalmi elemeként előírja, hogy az tartalmazza a szolgáltatást nyújtó szakképesítését tanúsító bizonyítványának (oklevelének) számát, a kiállító intézmény megjelölését, a kiadás helyét és időpontját, a szolgáltatást nyújtó munkáltatójának nevét és székhelyét, amennyiben a munkáltató gazdálkodó szervezet a szolgáltatási tevékenység nyújtására a nyilvántartásba vett egy személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja alapján jogosult,a szolgáltatás nyújtása során használni kívánt nyelv (nyelvek) megjelölését, a hatósággal való kapcsolattartás módját. Ebből a megfogalmazásból is az következik, hogy a szolgáltatást nyújtó, az a magánszemély, aki a képesítést saját maga részére megszerezte.
Nagyon érdekes megfogalmazást tartalmaz a rendeletnek az a szakasza, amelyik a szolgáltatást nyújtó vállalkozás bejelentésének kötelező tartalmaként előírja még a szolgáltatást nyújtó cégjegyzékszámának, egyéni vállalkozó esetén a hatósági nyilvántartásba vétel számának, a szolgáltatást nyújtó tevékenységi körének, a képviseletre jogosult személy, egyéni vállalkozó nevének, lakóhelyének, a gazdálkodó szervezet személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja nevének, a részére kiadott igazolás számának, a hatósággal való kapcsolattartás módjának,a szolgáltatás nyújtása során használni kívánt nyelv (nyelvek) megjelölésének a közlését.
Az értelmezés zavart, mely a gyakorlati tapasztalataink alapján nyugodtan kijelenthető, hogy az önkormányzati szférában általánossá vált a fentiekben idézett jogszabályi szakaszok kettős értelmezéséből adódó problémák okozzák. Egészen konkrétan van olyan önkormányzat, amely csak gazdálkodó szervezetek számára ad lehetőséget az ilyen bejelentés megtételére és ezzel a kapcsolódó szolgáltatás jogszerű nyújtására, végzésére.
Az országos szövetség részéről, az ország minden részéből beérkezett információk alapján kijelenthető, hogy szükség lenne annak egyértelmű tisztázására, hogy mód van a magánszemély regisztrációjára, mely az adott magánszemélyt jogosítja fel e tevékenység gyakorlati folytatására és evvel egyidejűleg az ÖM rendelet szerint lehetőség van vállalkozások regisztrációjára is, mely az adott gazdálkodó szervezetet, egyéni vállalkozót jogosítja fel e tevékenység gyakorlati folytatására. Az viszont teljesen egyértelmű külön szabályozás nélkül is, hogy az a gazdálkodó szervezet, vagy egyéni vállalkozó, aki a rendeletben foglalt társasházkezelői vagy ingatlankezelői tevékenységet üzletszerűen kívánja folytatni, köteles gondoskodni arról, hogy legyen olyan alkalmazottja, aki rendelkezik az ingatlankezelői, társasházkezelői képesítéssel.
A jelenlegi helyzet mindenképpen tisztázandó, ugyanis bizonyos önkormányzatok nem biztosítanak lehetőséget a szóban forgó végzettséggel rendelkező magánszemélyek nyilvántartásba vételére, pedig a végzettség maga egyértelműen magányszemélyek által szerezhető csak meg és formálisan a tevékenység üzletszerű végzése, mint kategória nem alapozza meg teljes egészében, hogy ez a tevékenység csak vállalkozási jogviszonyban legyen végezhető. Hangsúlyozandó, hogy az önkormányzati rendelet megfogalmazásai alapján a képesítést megszerző magánszemély regisztrációja tekinthető ésszerű és életszerű megoldásnak, miután a regisztráció célja az, hogy bárki (hatóság, egyén, vállalkozó stb.) egy hiteles nyilvántartásból szerezhessen tudomást arról, hogy egy adott személy valóban képesítést szerzett és ennek alapján jogszerűen folytathatja képesítése szerinti tevékenységét.
A fentiekhez kapcsolódó kérdés még, hogy autentikus jogalkotói interpretátorként hogy értelmezhető, mit jelent konkrétan az 5.§ (4) bekezdése, azaz, hogy „a szolgáltatást nyújtónál a tevékenység folytatásához szükséges adatokban bekövetkezett változást a hatóság évente legalább egy alkalommal ellenőrzi.” Erre az ellenőrzésre milyen formában, tartalommal kerülhet sor? Ilyenkor adatszolgáltatást kér az önkormányzati hatóság arról, hogy volt-e változás, vagy megnézi a cégnyilvántartást? Ezt nyilván meg lehet tenni, de nem világos a számunkra, hogy itt ebben a körben milyen ellenőrzési tevékenység fejthető ki. Más kérdés, hogy miért éppen ezeket a vállalkozásokat, lakásszövetkezeteket, egyéni vállalkozókat kell regisztrálni. Ilyen megfontolásból és alapon regisztrálni kellene minden vállalkozást, amelynél szakmai képesítési követelményekkel rendelkező munkavállaló kerül alkalmazásra.
Mindezek alapján az az egyértelmű álláspontunk, hogy csak azon magánszemélyekről kell és célszerű csak nyilvántartást vezetni, akik társasházkezelői és/vagy ingatlankezelői szakképesítéssel rendelkeznek és szolgáltatást is nyújtanak, a társasházkezelő és ingatlankezelő tevékenységet üzletszerűen folytató gazdálkodó szervezetekről értelmetlen és felesleges is. E szervezetek ugyanis a cégbíróságnál (a Nemzeti Adó és Vámhivatalnál is) kötelesek az általuk folytatott fő- és melléktevékenységeikről bejelentést tenni. A cégbíróság törvényességi felügyeletet lát el és e tevékenysége kapcsán a cégbíró folytathat ellenőrzést, hogy az adott gazdálkodó szervezet az általa folytatott tevékenység valamennyi feltételének megfelel-e. ebben az esetben konkrétan, ha üzletszerűen társasházkezelő és ingatlankezelői tevékenységet is folytat, akkor ilyen képesítéssel rendelkező alkalmazottal, munkavállalóval rendelkezik-e, továbbá a tevékenység folytatásának valamennyi feltétele biztosított-e?